Guía de tasación hipotecaria: Qué revisa un tasador y cómo preparar la visita

La visita de un tasador es uno de los momentos de mayor tensión en el proceso de compraventa de una vivienda financiada con una hipoteca. Tanto para el vendedor, que espera confirmar el precio acordado, como para el comprador, que necesita que el valor de tasación cubra al menos el 80% del precio de compra para obtener la financiación, el resultado de este informe es determinante. La creencia popular sugiere que para preparar esta visita basta con una limpieza a fondo y pequeñas reparaciones estéticas, como si se tratase de una inspección visual superficial.

Sin embargo, esta visión es fundamentalmente incorrecta. El trabajo del tasador no es el de un decorador de interiores ni el de un agente inmobiliario. Es el de un técnico cualificado, habitualmente un arquitecto o arquitecto técnico, cuya misión es realizar una auditoría legal y constructiva del inmueble para determinar un valor hipotecario que ofrezca garantías al banco. El estado de conservación es solo uno de los muchos factores que se ponderan.

Pero entonces, si la pintura nueva o el orden no son lo más importante, ¿cuál es la clave? La verdadera preparación para una tasación exitosa no reside en lo estético, sino en lo documental y legal. El valor final de una vivienda se fundamenta en su seguridad jurídica, la concordancia de sus superficies oficiales y su adecuación a la normativa urbanística. Un tasador no solo mide habitaciones; investiga cargas ocultas, detecta irregularidades y verifica que lo que se va a hipotecar existe legalmente y sin vicios.

Este artículo desglosa, desde una perspectiva técnica, qué elementos examina realmente un tasador. Abordaremos la documentación crítica que debe preparar, cómo se resuelven las discrepancias entre Registro y Catastro, el significado de las advertencias del informe, la estrategia para elegir tasadora y los métodos de cálculo del valor. El objetivo es que usted comprenda el proceso como lo que es: un procedimiento técnico estándar para mitigar el riesgo hipotecario.

A continuación, encontrará una guía detallada sobre los aspectos cruciales que se evalúan durante la tasación de una vivienda, permitiéndole prepararse de manera eficaz para la visita del técnico.

¿Qué documentos y estado de la vivienda necesita tener listos para facilitar una buena tasación?

La preparación para la visita del tasador comienza mucho antes de que este cruce el umbral de la puerta. Si bien un estado de conservación, limpieza y orden adecuados es necesario para una correcta inspección visual y fotográfica, el verdadero fundamento de una tasación sólida reside en la documentación aportada. El tasador debe verificar la situación legal, registral y energética del inmueble, y la falta de estos documentos no solo retrasa el proceso, sino que puede generar condicionantes en el informe.

El documento más importante es la Nota Simple actualizada del Registro de la Propiedad, con una antigüedad inferior a tres meses. Este documento es la radiografía jurídica del inmueble: confirma la titularidad, describe el inmueble legalmente y, crucialmente, detalla las cargas o deudas que pesan sobre él. Junto a ella, la referencia catastral es indispensable para cruzar datos de superficie. Además, el Certificado de Eficiencia Energética (CEE) es obligatorio desde 2013 y su calificación influye directamente en el valor. De hecho, según el Observatorio de Vivienda y Suelo del Ministerio de Vivienda, una vivienda con calificación energética A o B puede incrementar su valor de tasación entre un 5% y un 9% respecto a una con calificación E o inferior.

Finalmente, es altamente recomendable tener preparadas las facturas de reformas importantes (cocina, baños, ventanas) y el último recibo del IBI. Estos documentos no son obligatorios, pero sirven como evidencia objetiva de inversiones que mejoran la calidad y el valor del inmueble, permitiendo al tasador justificar una valoración superior con datos contrastables.

• Nota Simple del Registro de la Propiedad actualizada (menos de 3 meses).
• Referencia catastral y certificación catastral descriptiva y gráfica.
• Certificado de Eficiencia Energética (CEE) en vigor.
• Facturas de reformas importantes realizadas en los últimos años.
• Último recibo del IBI y, si es posible, el acta de la última junta de comunidad.
• Para Viviendas de Protección Oficial (VPO), es imprescindible la Cédula de calificación definitiva.

Registro vs Catastro: ¿qué superficie manda en la tasación y cómo arreglarlo si faltan metros?

Una de las discrepancias más comunes y problemáticas que un tasador encuentra es la falta de concordancia entre la superficie que figura en el Registro de la Propiedad y la que consta en el Catastro. A efectos de una tasación hipotecaria, la regla es clara: la superficie que prevalece es la inscrita en el Registro de la Propiedad. Esta es la única superficie que tiene fe pública registral y, por tanto, la única que el banco aceptará como garantía hipotecaria. Si su vivienda tiene físicamente 100 m² y así lo refleja el Catastro, pero en el Registro solo constan 80 m², el valor de tasación se calculará sobre la base de 80 m².

Esta diferencia puede tener un impacto económico muy significativo. Corregir esta discrepancia es un proceso técnico conocido como expediente de rectificación de cabida o de concordancia de superficie. Requiere la intervención de un técnico competente (arquitecto o topógrafo) que elabore un Informe de Validación Gráfica (IVG) con las coordenadas georreferenciadas del inmueble. Este informe se presenta ante notario para formalizar un acta de rectificación, que posteriormente se inscribe en el Registro de la Propiedad para actualizar la superficie.

Aunque este procedimiento tiene un coste y requiere tiempo, el beneficio suele superar con creces la inversión, ya que permite que el valor de tasación refleje la realidad física y de mercado del inmueble.

¿Qué significa una advertencia en el informe y por qué puede hacer que el banco le niegue la hipoteca?

El informe de tasación no es un documento monolítico de «apto» o «no apto». Contiene matices técnicos que el banco analiza con lupa. Las incidencias más relevantes se clasifican en advertencias y condicionantes. Es vital entender su diferencia, ya que su impacto en la concesión de la hipoteca es radicalmente distinto. Una advertencia es una nota informativa sobre un riesgo potencial o una característica del inmueble que, aunque no impide la valoración, el tasador debe señalar. Por ejemplo, una antigüedad del edificio superior a 40 años sin haber pasado la Inspección Técnica de Edificios (ITE) o un estado de conservación deficiente en zonas comunes.

Por el contrario, un condicionante es una bandera roja. Se trata de una irregularidad grave que impide al tasador emitir un valor de tasación válido hasta que no sea subsanada. En la práctica, un condicionante bloquea la operación hipotecaria. El banco no concederá la financiación mientras el condicionante persista. Los ejemplos más comunes incluyen que la vivienda no esté inscrita en el Registro, la existencia de una infracción urbanística grave no prescrita (como una ampliación ilegal) o que la finca no esté coordinada con el Catastro.

El tasador tiene la obligación legal de detectar y reportar estas incidencias. Su informe actúa como un filtro de riesgo para la entidad financiera. Por ello, una tasación «limpia», sin condicionantes, es un requisito indispensable para que la operación avance sin contratiempos.

La siguiente tabla resume las diferencias clave entre los tipos de incidencias que puede encontrar en un informe de tasación, según la práctica habitual del sector.

¿Cuánto dura la validez legal de una tasación (6 meses) y cuándo pedirla para no pagar dos veces?

Una tasación hipotecaria oficial no tiene una validez indefinida. La normativa que regula el mercado hipotecario en España establece un plazo de caducidad claro. Según la Orden ECO/805/2003, que establece las normas de valoración de bienes inmuebles, el informe de tasación tiene una validez legal de 6 meses desde la fecha de su emisión. Esto significa que un banco puede utilizar ese informe como base para conceder una hipoteca durante ese semestre.

Sin embargo, la práctica bancaria introduce un matiz importante. En mercados inmobiliarios muy volátiles, ya sea al alza o a la baja, algunas entidades financieras pueden considerar que una tasación con más de 3 o 4 meses de antigüedad ya no refleja el valor de mercado actual. Por ello, aunque legalmente válida, podrían exigir una actualización o una nueva tasación, lo que implicaría un coste adicional para el cliente. Por tanto, el *timing* para solicitar la tasación es una decisión estratégica.

La recomendación general es solicitar la tasación una vez que ya se tiene un acuerdo de compra-venta (contrato de arras) y, preferiblemente, cuando ya se ha negociado con una o varias entidades bancarias y se cuenta con una preaprobación de la hipoteca. Pedirla demasiado pronto, antes incluso de buscar financiación, corre el riesgo de que el informe caduque si el proceso de búsqueda de comprador o de negociación bancaria se alarga. Pedirla demasiado tarde puede retrasar la firma de la escritura. El momento óptimo es aquel que garantiza que el informe estará vigente en la fecha de la firma, con un margen de seguridad.

Tinsa, Gloval o independientes: ¿puede elegir usted la tasadora o debe aceptar la del banco?

Existe una creencia generalizada de que el cliente está obligado a aceptar la sociedad de tasación que impone el banco con el que negocia la hipoteca. Sin embargo, la legislación española protege el derecho del consumidor en este aspecto. Desde la entrada en vigor de la Ley de Regulación del Mercado Hipotecario, el cliente tiene la potestad de elegir la empresa tasadora, siempre que esta cumpla un requisito fundamental: debe ser una sociedad de tasación homologada por el Banco de España.

Actualmente, el listado de entidades homologadas es limitado, lo que garantiza unos estándares de calidad y rigor. Según datos de la Asociación Española de Análisis de Valor, solo 32 empresas de tasación están homologadas por el Banco de España para realizar tasaciones hipotecarias oficiales en 2025. El banco no puede rechazar un informe de tasación aportado por el cliente si ha sido emitido por una de estas empresas y no ha caducado (es decir, tiene menos de 6 meses).

Esta libertad de elección es una herramienta importante para el consumidor. Permite comparar precios y servicios entre diferentes tasadoras homologadas. Además, en caso de un resultado de tasación insatisfactorio, el cliente puede encargar una segunda tasación a otra empresa diferente (conocida como tasación contradictoria) para contrastar el valor. Como se establece claramente en la ley, el derecho del cliente a aportar su propia tasación certificada es una garantía fundamental de transparencia en el proceso hipotecario.

El prestamista debe aceptar cualquier tasación aportada por el cliente, siempre que sea certificada por una empresa homologada por el Banco de España y no esté caducada.

– Artículo 5 de la Ley 41/2007, Ley de Regulación del Mercado Hipotecario

¿Por qué comprar sin revisar la Nota Simple puede dejarle con una deuda oculta del anterior propietario?

Uno de los errores más graves que puede cometer un comprador es avanzar en la adquisición de una vivienda sin haber revisado una Nota Simple actualizada del Registro de la Propiedad. A menudo, esta revisión se delega en la gestoría del banco en las fases finales del proceso, pero el tasador es, en muchas ocasiones, el primer profesional que la analiza en detalle. Su función es detectar cualquier carga o gravamen que pueda afectar al valor de la garantía hipotecaria o, directamente, impedir la transmisión.

La Nota Simple puede revelar sorpresas muy desagradables. No es infrecuente encontrar anotaciones preventivas de embargo por deudas del propietario con Hacienda, la Seguridad Social o terceros. Estas deudas «persiguen» al inmueble, no a la persona, por lo que si no se cancelan antes de la compra, el nuevo propietario podría verse obligado a responder por ellas. Otras cargas comunes son las afecciones fiscales (que garantizan el pago de impuestos de transmisiones o sucesiones durante 5 años) o la existencia de derechos de terceros, como un usufructo vitalicio, que implica que, aunque se compre la propiedad, no se tendrá derecho a usarla y disfrutarla.

Ignorar este análisis preliminar es exponerse a un riesgo financiero y legal enorme. La tasación, en este sentido, actúa como un valioso seguro de diligencia debida para el comprador.

¿Qué hacer si la tasación sale baja y el banco no le da el 80% del precio de compra?

Recibir un valor de tasación significativamente inferior al precio de compra es uno de los mayores contratiempos en una operación inmobiliaria. Si el banco financia habitualmente el 80% del menor de los dos valores (compraventa o tasación), una tasación baja implica que el comprador necesitará aportar una cantidad de fondos propios mucho mayor de la prevista, poniendo en riesgo la viabilidad de la compra. Ante esta situación, no todo está perdido; existen varios cauces de actuación.

El primer paso es solicitar una revisión de la tasación a la propia sociedad que la emitió. Para ello, es necesario presentar un escrito razonado en un plazo breve (normalmente 10 días), aportando nueva información que pueda justificar un valor superior. Esto incluye detectar posibles errores objetivos en el informe (mediciones incorrectas, calidades no consideradas) o, fundamentalmente, presentar «testigos» de compraventas reales y recientes en la zona por precios superiores. No son válidos los precios de anuncio de portales inmobiliarios, sino pruebas de transacciones cerradas.

Si la revisión no prospera y la diferencia es sustancial, se puede encargar una tasación contradictoria a otra sociedad homologada. Con dos informes técnicos en la mano, se obtiene un argumento objetivo muy sólido para renegociar el precio con el vendedor. Finalmente, si ninguna de estas vías funciona, las únicas opciones restantes son buscar financiación en otro banco que quizás trabaje con otras tasadoras o, como último recurso, aumentar la aportación de fondos propios si es posible.

¿Cómo calcula el tasador el precio: comparando con vecinos o por lo que genera el alquiler?

El valor de tasación no es una cifra subjetiva. Se calcula aplicando una metodología rigurosa y estandarizada, recogida en la Orden ECO/805/2003. Existen varios métodos de valoración, pero para la tasación hipotecaria de una vivienda estándar, el método de comparación es el principal y casi siempre el único utilizado. Este método se basa en analizar el mercado inmobiliario de la zona para encontrar inmuebles comparables al que se está tasando.

La normativa exige que el tasador utilice un mínimo de 6 «testigos» de mercado. Estos testigos son ofertas o transacciones reales de inmuebles similares en ubicación, superficie, tipología y antigüedad. El tasador no se limita a hacer una media simple. Aplica coeficientes de homogeneización para corregir las diferencias entre los testigos y el inmueble tasado. Por ejemplo, si un testigo está en una planta más alta o ha sido reformado recientemente, se le aplicará un coeficiente corrector (habitualmente de hasta un +/-15%) para hacerlo comparable. El resultado de esta media ponderada y homogeneizada constituye el valor de tasación por comparación.

Existen otros métodos, pero su aplicación es más específica. El método de coste se usa para inmuebles singulares sin un mercado comparable (ej. un chalet de diseño único), y calcula lo que costaría volver a construirlo hoy, restando la depreciación por antigüedad. El método de actualización de rentas se aplica a inmuebles que están alquilados, calculando su valor en función de la rentabilidad que generan. Finalmente, el método residual se reserva para solares o promociones en curso. Para el 90% de las tasaciones de viviendas urbanas, el valor vendrá determinado por la comparación con sus vecinos.

La siguiente tabla detalla los métodos de valoración más comunes y su campo de aplicación en el mercado español.

Para asegurar que su operación hipotecaria avance sin contratiempos, es fundamental aplicar estos procedimientos de verificación documental y legal desde el inicio. Actuar de forma proactiva y entender el proceso de tasación como una auditoría técnica le posicionará en una situación de control y seguridad durante toda la transacción.